Combien ça coûte de vendre son bien immobilier ?

J’ai une mauvaise nouvelle, en effet votre bien immobilier va vous coûter de l’argent ! Je ne parle pas de frais d’annonces dont on peut tout à fait se passer, mais des impôts (encore et toujours eux…) mais aussi des diagnostics et d’une possible hypothèque.

L’hypothèque

Votre bien fait peut-être l’objet d’une hypothèque. Il faudra opérer une levée d’hypothèque pour pouvoir le vendre, les frais seront à votre charge en tant que vendeur.

Les diagnostics

Il y a un certain nombre de diagnostics obligatoires à réaliser pour vendre votre bien, nous les avons déjà vus dans un article précédent. Ils sont à effectuer pour certains avant même la mise en vente et sont donc à votre charge.

Les impôts
  • Sont versés le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire par l’acquéreur :

– Les débours : ce sont les frais avancés par l’étude notariale pour constituer l’acte authentique

– Les émoluments : il s’agit des honoraires de l’étude

– Les impôts allant au Trésor Public avec 2 régimes fiscaux possibles : les Droits d’Enregistrement (DE, 5.8%) ou la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA, 20%)

Pour calculer l’impôt il faut déterminer le régime fiscal de la vente, régime qui va dépendre de la nature du bien (terrain ou bien construit) et des statuts des vendeurs et des acquéreurs qui sont assujettis à la TVA s’ils agissent dans le cadre d’une activité économique (promoteur, lotisseur…).

  • Terrain

Les terrains non constructibles sont soumis aux DE, sauf si le vendeur est assujetti et qu’il opte pour la TVA. Si l’acquéreur est assujetti et s’engage à revendre les 5 ans, il bénéficie d’un taux réduit à 0,715%.

Les terrains constructibles sont soumis également aux DE, sauf si le vendeur ou l’acquéreur sont assujettis et font le choix de la TVA. Si l’acquéreur est assujetti à la TVA et qu’il s’engage à construire dans les 4 ans, il paiera seulement 125€ d’impôts sur cet achat.

  • Bâtis

Les biens construits sont considérés comme neufs tant que la date d’achèvement des travaux n’excède pas 5 ans. Ils sont soumis aux DE comme les biens construits de plus de 5 ans, sauf si le vendeur et/ou l’acquéreur sont assujettis à la TVA. L’acquéreur assujetti aura un impôt réduit s’il s’engage à revendre dans les 5 ans (0.715%) ou à construire dans les 4 ans (125€).

Les ventes en état futur d’achèvement, dites “ventes sur plan” sont quant à elles toujours soumises à la TVA

Les impôts, en résumé

Si le vendeur est un particulier et qu’il achète en état futur d’achèvement, le régime fiscal de la vente est la TVA.

Dans tous les autres cas, c’est le DE qui s’applique de principe, mais le vendeur et/ou l’acquéreur assujetti peut opter pour la TVA.

Il existe des cas où on peut obtenir un taux de TVA réduit, sur certaines constructions neuves ou lorsque vous achetez en zone d’aménagement et de rénovation urbaine ou quartier prioritaire.

La TVA résiduelle

Avec des DE de 5.8% et une TVA à 20%, quand est-il intéressant d’opter pour la TVA alors que la différence est si grande ?

C’est intéressant quand vous avez un haut montant de TVA déductible. En effet vous pouvez retrancher à la TVA due sur le prix de vente du bien la TVA payée lors de votre propre acquisition antérieure du bien, la TVA sur les travaux réalisés sur ce bien (factures à l’appui) ainsi que la TVA sur les frais de mise en vente de ce bien (diagnostics, intermédiaires de vente…). Vous ne payez alors que la différence, d’où le nom de TVA résiduelle. 

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