Les documents et diagnostics obligatoires

Avant toute mise en vente, il faut savoir exactement ce que l’on vend et vous ne pourrez le faire sans les diagnostics immobiliers. Les diagnostics préviennent l’acquéreur des potentiels risques du bien. Il en existe 10, obligatoires ou non selon l’année de construction. Seul le DPE (diagnostic de performance obligatoire) doit être effectué avant toute publicité, avant même de publier votre annonce donc. Les autres seront à effectuer avant l’acte authentique. Pour éviter les mauvaises surprises, des délais et faire venir plusieurs professionnels, simplifiez-vous la tâche en demandant tous les diagnostics avant la rédaction de votre annonce, en négociant un renouvellement des diagnostics offert si la vente s’éternise.

DPE

Il est obligatoire en cas de vente et même pour la location. Il doit figuré dans toutes les annonces, quel que soit le support. Le certificat de performance énergétique est accompagné obligatoirement de recommandations pour améliorer cette performance. Il est valable 10 ans. Le certificat a une valeur informative, il ne peut être utilisé à l’encontre du propriétaire.

Les lois encadrant le DPE ont été durcies depuis le 1er janvier 2022. Il est dorénavant plus complet et met en évidence les logements à consommation excessive en énergie. Des travaux de rénovation peuvent être exigés avant 2028, vous pouvez vendre votre bien en l’état avant cette date mais le prix s’en ressentira.

CREP : Constat des Risques d’Exposition au Plomb

Il est obligatoire en cas de vente ou de mise en location. Il concerne tous les biens concernés construits avant le 1er janvier 1949. Si le bien est en copropriété, l’obligation de CREP porte sur les parties privatives. Les parties communes ont fait l’objet d’un CREP le 11 août 2008 au plus tard. Il doit être établi moins d’un an à la date de l’acte authentique de vente. Si le CREP établit l’absence de plomb, le constat initial est joint à chaque mutation car sa durée de validité est illimitée. En cas de présence de plomb, le CREP n’est valable qu’un an. S’il manque le CREP à la vente, la responsabilité pénale du vendeur peut être engagée pur mise en danger de la vie d’autrui.

Amiante

Il est également obligatoire en cas de vente ou de mise en location. Il concerne tous les types d’immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il peut se présenter sous la forme d’une fiche récapitulative dans le dossier technique. Les parties communes d’un immeuble collectif ont dû faire l’objet de recherche amiante au plus tard le 31 décembre 2005. Le constat précise l’absence ou la présence d’amiante. En cas d’absence, le diagnostic est valable indéfiniment et peut être réutilisé lors des prochaines mutations de propriété. En cas de présence d’amiante, il est valable 3 ans.

ESRIS : État des Servitudes ‘Risques’ et d’Information sur les Sols

(anciennement ERNMT : Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques)

Concerne tous les biens en zone PPRT (plan de Prévention des Risques Technologique), PPRN (Plan de Prévention des Risques Naturels) et dans les zones sismiques (c’est-à-dire toute la France !). Ce diagnostic est valable 6 mois, il est fondé sur les informations mises à disposition par le Préfet. En cas de danger découvert lors de la transmission du document, le nouveau propriétaire peut poursuivre son achat du bien ou demander au juge une diminution du prix de vente en s’appuyant sur ce diagnostic.

Etat parasitaire

Ce diagnostic est obligatoire pour la vente uniquement, pour les biens dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. Il doit être établi moins de 6 mois avant l’acte de vente.

Mérule

Le mérule est un champignon qui mange le bois, il doit être déclaré en mairie qui recommandera alors la présence de ce diagnostic lors des ventes immobilières.

Etat des installations intérieures électriques et gaz

Ce diagnostic est obligatoire en cas de vente, pour les biens dont l’installation électrique ou au gaz datant de plus de 15 ans. Lorsqu’il s’agit d’une copropriété, seule la partie privative est concernée. Cet état évalue les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Il est valable 3 ans.

Pour l’état de l’installation électrique sont également admis :

  • les certificats de conformité aux règles techniques et de sécurité effectués par un organisme agréé
  • les diagnostics réalisés avant le 1 er novembre 2007 dans le cadre d’opérations organisées par les distributeurs d’électricité de moins de 3 ans
Assainissement

Ce diagnostic est obligatoire pour la vente, des biens non raccordés à un réseau collectif de collecte des eaux usées, qui n’ont donc pas un tout à l’égout. C’est le cas des fosses septiques par exemple. Le rapport de visite transmis par la Commune est obligatoire depuis le 1er janvier 2011. Le certificat doit dater de moins de 3 ans à la date de l’acte authentique.

Loi Carrez

La loi Carrez est obligatoire en cas de vente de lots ou fractions de lot de copropriété supérieur à 8m² (sauf garage et place de parking). Dans l’avant contrat (compromis ou promesse de vente) on précise la superficie de la partie privative + le nom de celui qui l’indique (le diagnostiqueur donc, qui est responsable de la déclaration de superficie).

S’il manque la Loi Carrez au moment de la signature, l’acte authentique est nul et la vente n’est donc pas conclue.

Si l’acquéreur constate que la superficie dont il dispose est plus petite que la superficie déclarée dans l’acte de vente, il sera indemnisé sur chaque m² dont il est lésé, si l’erreur est de superficie est de 5% au moins. Il a 1 an à compter de l’acte authentique pour faire cette réclamation.

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée.