Propriété, à qui appartient vraiment un bien

Etes-vous bien propriétaire de ce que vous souhaitez vendre ? La question peut sembler futile, et pourtant…

Pour le meilleur et pour le pire

Vous vous êtes mariés pour le meilleur et avez acheté en commun. Malheureusement c’est le pire qui s’est installé dans votre foyer et vous vous séparez. Que deviennent les biens immobiliers achetés ensemble ? Cela dépend de votre contrat de mariage ! Vérifiez avec votre notaire, si vous n’aviez rien convenu de spécifique c’est le droit commun qui s’applique : c’est-à-dire la communauté réduite aux acquêts. Mais vous aviez peut-être opté lors de la signature de votre contrat de mariage pour un autre mode de gestion du patrimoine familial. C’est le moment de vous y replonger.

De plus, il existe en droit la protection du logement familial, qui concerne la résidence principale. Le notaire devra recueillir la signature des deux représentants du couple pour acter la vente.

De l’au-delà

Si vous avez hérité d’un bien immobilier que vous ne souhaitez pas garder, il faut vous entendre sur les conditions de mise en vente avec les autres héritiers. Cela peut nécessiter un médiateur si vous n’êtes pas d’accord entre vous. Il vaut mieux se fâcher avec un médiateur qui tranchera sur une décision et se mettra à dos une partie des héritiers, que de se fâcher avec sa famille et devoir payer des frais pour un bien immobilier inutilisé pendant des années car on ne parvient pas à s’entendre sur la vente…

Si vous êtes le seul hériter, il faut attendre que la succession soit prononcée pour pouvoir signer un acte authentique de vente sur le bien hérité. Le processus est moins long quand c’est la même étude notariale qui s’occupe à la fois de l’héritage et de la vente du bien immobilier hérité.

De plus, il faut vérifier que vous êtes bien héritier de la totalité du bien, soit en terme juridique de l’usus, du fructus et l’abusus. Grâce à l’usus vous pouvez l’habiter, vous pouvez le louer et percevoir des loyers avec le fructus, mais c’est l’abusus qui vous permet de le vendre.

Personne morale et propriétaire

Il se peut que le bien immobilier concerné soit légalement la propriété d’une société, pour des praticités de gestion, d’optimisation fiscale ou de donation aux descendants. Vérifiez dans ce cas dans les statuts de la société qui est décideur et signataire des ventes immobilières.

Invité surprise

Vous pouvez vendre un bien immobilier que vous avez mis en location … mais avec le locataire ! Celui-ci est protégé par la loi, la personne qui rachète votre bien devra conserver le locataire et lui renouveler au moins une fois le bail. Le prix de vente des biens occupés est généralement plus bas que les biens vides, car le calcul se fait d’après le seuil de rentabilité sur le loyer déjà fixé et dont l’évolution est réglementée.

Si vous souhaitez vendre votre bien vide de tout occupant, il faut notifier au locataire un congés pour vente 6 mois avant la fin du bail. Le congé pour vente contient la date de l’échéance du bail, le prix et les conditions de vente ainsi que les 5 premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire a 2 mois à compter du préavis légal pour se positionner sur la vente et se montrer acquéreur lui-même. 

S’il est intéressé par le bien, la vente se fait les 4 mois (dans le cadre d’un emprunt, 2 mois s’il n’y a pas d’emprunt). S’il décline l’offre, il doit laisser visiter le bien minimum 2h par jour et il peut partir à tout moment jusqu’à l’échéance du bail. Si le propriétaire vend à des conditions ou à un prix plus avantageux que ceux indiqués dans le congé pour vente, il doit le notifier au locataire qui peut alors se repositionner sur la vente avec les nouvelles conditions négociées.

Respectez bien les délais ! Le non-respect des conditions de forme, ou un délai de préavis dépassé même d’une seule journée, entrainent la nullité absolue du congé pour vente, et le bail est alors renouvelé. Vous ne pourrez alors vendre qu’occupé, ou bien adresser un nouveau congé pour vente à l’issue de ce renouvellement pour vendre votre bien vide.

3 réflexions sur “Propriété, à qui appartient vraiment un bien”

  1. Suite au décès d’un des parents, deux enfants héritent la moitié chacun de la nue-propriété. L’un d’eux souhaite racheter à l’autre sa part.
    1. Doit on avoir l’accord de l’usufruitier ?
    2. Les frais de mutation sont ils calculés sur la pleine propriété?
    3. Peut on réévaluer la valeur de la nue-propriété?

  2. Bonjour Doc, merci pour votre question !
    1. Tout à fait, la vente doit se faire avec l’accord de l’usufruitier qui est légalement protégé.
    2. Les frais de mutation ont-ils été réglés lors de la donation ? Le calcul est très particulier dans le cas de la nue-propriété, il s’agit d’un taux selon l’âge de l’usufruitier. Pour la vente d’un nu-propriétaire à un autre il me paraîtrait normal que les frais de mutation s’appliquent sur le montant de la transaction et non celle de la pleine propriété mais je n’ai trouvé aucune confirmation ou infirmation à ce sujet dans les textes, à vérifier auprès de votre notaire.
    3. On peut en effet faire réévaluer la valeur de la nue propriété, selon le prix du marché et l’âge de l’usufruitier. Attention par contre à une éventuelle plus-value, qui sera imposable.
    En espérant vous avoir éclairé !

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