Oups j’ai fait des travaux non déclarés, comment faire au moment de la vente ?

Vous avez transformé votre bien au fur et à mesure des années, et peut-être avez-vous “oublié” d’en déclarer certains. Tous les travaux ne sont pas soumis à un permis de construire, mais beaucoup sont soumis à autorisation préalable.

Le PLU, Plan Local Urbain

Les villes ont un PLU, qui définit tout ce qu’on peut faire et ne pas faire en détaillant les emprises au sol, la hauteur des bâtiments… 

Le découpage des zones d’un PLU est très particulier, il ne dépend ni des quartiers ni des rues. Ne vous fiez donc pas à ce que votre voisin a construit, car vous pourriez avoir un PLU différent du sien !

Le PLU peut être obtenu auprès de votre mairie, certaines le publient même sur leur site internet.

Le permis de construire

Un permis de construire est obligatoire pour toute surface de plus de 20m², pour certains travaux d’extension et pour un changement de destination des bâtiments. Vous devez remplir un formulaire en ligne qui respecte votre PLU, et qui sera accepté ou pas par votre mairie. 

Bâtir sans permis de construire peut vous mener devant le tribunal judiciaire. Vous risquez une amende de 1200 à 6000€ par m² selon le Code de l’urbanisme. Le tribunal peut aussi décider de la démolition de la construction. Un délai est à respecter pour la démolition, chaque journée de retard peut entrainer une pénalité allant jusqu’à 75€.

La déclaration préalable de travaux (DP)

La déclaration préalable de travaux concerne, légalement, tout ce qui n’est pas concerné par le permis de construire… Dans la pratique, elle s’applique donc :

  • aux agrandissements de moins de 20m² (pièce en plus, véranda, jardin, abri de garage…)
  • aux modifications de l’aspect extérieur d’un bien (ajout d’une porte, agrandissement d’une fenêtre…)
  • aux piscines, clôtures, panneaux solaires… 

La demande se fait également en ligne, et sera acceptée ou non par votre mairie.

Si vous avez réalisé des travaux non déclarés qui ont plus de 10 ans, l’urbanisme ne peut plus vous contraindre à les modifier. S’ils ont été faits il y a moins de 10 ans, vous pouvez déclarer les modifications même si elles sont déjà faites, et croisez les doigts pour qu’elles soient acceptées. Si les modifications sont refusées il faudra remettre le bien dans son état initial, avant travaux. Si elles sont acceptées, il vous faudra payer la taxe d’aménagement, qui sera majorée de 80% car vous avez déjà fait les travaux.

Vendre sans autorisation préalable et sans permis

Si vous souhaitez vendre sans déclaration, il faut dans tous les cas en informer vos acquéreurs et bien faire noter ces modifications dès le compromis ou la promesse de vente. Sans cela, vos acquéreurs pourront vous attaquer pour vice caché. Ils pourront alors obtenir des dommages et intérêts, voire l’annulation de la vente. Il vous faudra alors récupérer le bien … et le rembourser à vos acquéreurs !

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